不求变则亡，在此背景下，商业地产将从重招商转向重运营，比如玉水金岸城市综合项目引入商业地产运营的佼佼者昆百大、人民路壹号广场与11家主力店签约等，无不说明运营是现在以及下半年开发商关注的“头等大事”。

众多经典的地标性商业地产项目的出现拉动新昆明建设目标。

商业地产将从重招商转向重运营

市中心商业渐渐过渡为社区商业为主

七彩云南第壹城、顺城购物中心、经典双城……近几年，众多经典的地标性商业地产项目的出现，不仅成为拉动新昆明建设目标的强力引擎，更让每一位昆明人切切实实地感受到生活和消费品质的提高。

对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向；那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段是以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

据风之铃地产研究中心数据显示，2014至2015年，昆明预计将新增写字楼供应面积853万方，而随着昆明完成城中村改造的前期由2013年推迟至2015年，昆明写字楼将在2016年达到近3000万方的顶峰。

曾经，昆明的商业地产建成后，开发商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，并不愿意触碰。而相对运营而言，招商收益更好，见效更快。然而，随着昆明各大地标性商业项目的亮相，以及城市综合体的突飞猛进，昆明的商业项目在今年空前集中放量，已经迈入置业者挑选项目的时代。

儿童、休闲娱乐体验式商业或将成为主流业态

各区政府是否会出台扶持奖励？

业内认为，目前昆明商业地产的总量已经达到饱和，甚至生产过剩，而目前开发商建设商业地产项目的热忱并未消减，按照云南省政府“到2017年，云南要建成150个城市（特色）综合体”的计划，预示着未来还将有一批综合体亮相在昆明市场。

对此，芒果智库行业研究员王咏雪分析，政策的出台在昆明其他三区一定是有标兵作用的。其他三区可以参考西山区的《加快楼宇经济和总部经济发展扶持奖励办法》，根据自己区域的实际情况来制定优惠政策，从而在商业、商务地产一片观望的今天，带来新的机遇。业内认为，不排除其他片区在下半年会出台相关政策扶持商业地产的情况。

虽然写字楼物业有SOHO、商务金融、总部办公等不同需求类型，但对于写字楼的品质，开发商都是清一色地选择向高端看齐，这就导致了写字楼项目面临与城市综合体一样的同质化竞争困境。

上半年，昆明住宅市场业绩普遍出现下滑，已经是不争的事实。由此，在中央“不刺激，不打压”的默许下，地方政府纷纷出台政策，上演救市的戏码。据不完全统计，截至7月23日，据中原集团研究中心监测，在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调（包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消），以限购松绑来挽救房地产的颓势。在下半年，或许还会有更多的城市加入其中。对于住宅市场取消限购，是否会使部分持币观望者卷土重来步入住宅市场，从而影响到商业地产项目的销售？

这是否意味着下半年的昆明商业地产就可高枕无忧？专家认为，并非如此。目前来看，昆明的商业体量出现了爆发式增长，商业、写字楼、公寓、酒店等物业出现了扎堆供应的现象。相关数据显示，昆明未来两三年将有1600万平方米的商业体入市。再加上上半年虽已开盘仍没卖完的商业地产项目，供应量的空前井喷式爆发，致使在下半年，无论是对于各个区的政府，还是对于多家开发商，如何剑走偏锋把手头上的项目卖出去、盘活，已经成为迫在眉睫的问题。

在此背景下，下半年的昆明商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，开发商需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

政策导向预测

“随着越来越多精品写字楼项目的出现，打造人性化、智能化的办公空间，并融入更多的城市公共资源，是写字楼产品开发商始终努力的方向。”风之铃市场调查公司CEO石远表示。

昆明商业盈利模式进入租售并举阶段

餐饮打破“黄金比例”成为购物中心主流。

眼下，跌宕起伏的上半年商业地产正在远去，充满挑战的下半年已经开启……不妨猜测，下半年的昆明商业地产将何去何从？

随着电商兴起，网上购物成为主流，对购物中心的冲击不言而喻。购物、餐饮、娱乐各为52：18：30的“黄金比例”被打破，现在逐渐演变成各占三分之一，甚至餐饮占40%的格局。从昆明已经在运营的购物中心来看，顺城、南亚风情·第壹城、七彩METOWN等多个购物中心出现业态调整，餐饮占比增加，儿童体验、休闲娱乐体验等体验式商业成为整个购物中心的“大块头”，购物占比趋于最小化。业内分析，重餐饮与体验，这也是下半年昆明商业地产项目的发展趋势。

纵观今年上半年的昆明商业地产市场，政策调控可谓空窗期，连各区政府的微调也甚是寥寥。作为昆明商业地产的后起之秀，仅西山区政府率先推出《加快楼宇经济和总部经济发展扶持奖励办法》，该办法对楼宇投资经营主体，设纳税、固定资产投资、招商入驻、特色楼宇、设立物业公司和管理服务6类奖励，其中新建商务楼宇入驻使用率达到70%以上经营面积的，按实际使用的商务楼宇地上经营面积给予投资经营主体15元/平方米的一次性奖励，最高奖励金额可达100万元。

对此，有业内人士指出，从目前市场反映的情况来看，虽然限购取消，但银行限贷却尚未松绑，此前的房贷折扣优惠也并未出现，这对买房仍需要贷款的刚需族来说，仅仅是取消限购，但房贷优惠难现，促销效果甚微。同时，在楼市低迷时期取消限购，会给市场发出救市的心理暗示，反而影响买卖双方的市场信心，在买涨不买跌的心理作用下，市场成交可能更趋低迷。为此，短期内住宅市场还难使人重拾信心，限购的取消，也不会分流准备投资商业地产项目的客流。

在商业用房购买政府补贴等政策越来越被投资者关注的时候，西山区该办法的出台，无疑给辖区投资商业地产的置业者极大信心，而从近几个月该片区商业地产项目的销量来看，的确有了效果。而出台扶持计划，并不止西山区政府一个，曾经经开区、盘龙区、高新开发区等均用此动作吸引更多知名商家入驻片区。那么，下半年是否会有类似的扶持政策出台？

此前，如果说过去的昆明一直是住宅地产的黄金期，那么在政策一再收紧、空置率过高的境况下，各大房企近几年的“攻城略地”终于取得了些许成效，至少从上半年的数据来看，商业地产已经有走俏的苗头，并分流了住宅市场部分持币观望的客源。

昆明商业地产竞争步入优胜劣汰时代