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解读新广告法，对哪些楼盘影响最大？ 广告大忽悠 当心紧箍咒
来源：南方都市报 2015年12月16日 版次：HB12 作者：古优裕 蒋奇政 李更祥
夸张、虚假广告在房地产界早就不是新鲜事，尤其是在房地产销售竞争激烈或行业不景气的情况下，许多开发商利用信息不对称，通过夸张甚至虚假广告宣传，诱导消费者买房，由此导致后续维权事件频发。在利益面前，诚信不能依靠道德自觉，只有通过法律、制度的规范约束，才能从根本上遏制虚假广告的频繁出现。此次新修订的广告法，涉及房地产方面的广告规范十分全面细致。市面上哪些楼盘广告会因此宣告消失呢？对哪些楼盘影响最大？又将触发广告行业怎样的洗牌局面？
A
距江北C B D××分钟、沃尔玛就在楼下、地铁就在家门口
代表楼盘：惠博沿江路片区楼盘
新法规解读：《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》(征求意见稿)第三条第二项规定不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等内容。这一类型的广告在房地产广告中占比非常大，一般利用周边的重要的交通枢纽、大型购物商场、重点中学或者地标来为项目增加溢价率，一般常用的手法是距××地方××分钟，××分钟车程，地铁就在家门口，这种开发商典型的噱头是乘公交、还是地铁，是开车，还是开飞机，走的哪条路线等，不确定的因素太多，根本不可靠。
典型案例：惠博沿江路片区几乎所有在售楼盘都会把江北C BD和华贸中心作为项目的重要价值卖点。以双璧湾为例，其宣传资料称，距离江北C BD近8分钟，距离未来惠河高速白石出口500米。如果以实际情况来算，无论你使用何种交通工具在5分钟是无法到达江北C BD的，在开发商的逻辑中是不是一过完惠博沿江路就是江北C BD，距离未来的惠河高速白石出口500米更是扯淡，高速路都没开始修。
B
得房率100%
超高赠送率
代表楼盘：江北鹭金御公馆
新法规解读：征求意见稿规定房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，经常在开发商的宣传文案中，可以看到超高赠送率，可轻松拓展成三房、四房，百变空间，但开发商并没有明确标示赠送的面积的具体数值，随口一说而已。在户型宣传单页上也仅仅标示赠送面积的红框部分，而一般不会标注具体的数字。这也不是完全虚假，对很多对空间有需求的刚需客户是有一定的诱惑力的，但购买了之后，发现很多拓展空间只能在样板间实现。
典型案例：在新建筑法规出台后，此前很多高赠送率高拓展的户型无法获得规划部门的批复，于是一种新的宣传方式N + 1开始被大肆宣传。以江北的鹭金御公馆为例，其宣传资料称，其115及119平方米3+ 1户型，有较大的赠送面积，户型得房率近100%在江北地区乃至整个惠州都实属罕有，意味着这房子没有电梯间的公摊面积，也没有公共空间的走廊公摊，根本不可能，开发商也没有给出具体的套内使用面积和赠送面积。还有大亚湾一家楼盘直接打出得房率175%，这是什么诡异的计算办法，至今没搞明白。
C
楼盘升值承诺
典型楼盘：利物铺广场
港惠新天地一期部分商铺
新法规解读：“每年升值××%，每年按照购房款××%返还收益。”就如2012年利物铺广场的“8年包租+年12%回报+利物铺担保回购”，类似承诺高投资回报率的楼盘广告这几年在惠州屡见不鲜。新《广告法》第二十六条第一项规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报承诺的内容。不能含有升值或投资回报的承诺，是因为这种承诺开发商很难兑现，惠州也曾多次出现过回报“断炊”等问题。即便能兑现，这也已经背离了房产销售的宗旨，而更像是非法集资或变相投资。
典型案例：2012年，利物铺广场宣传的“8年包租+年12%回报+利物铺担保回购”；港惠新天地一期部分商铺，开盘时向客户承诺8%的年回报率，后引发续约纠纷；惠州金銮酒店，曾向购买K TC客房的客户承诺售后返租的回报，后遭断炊；麦地东江明珠商铺销售时向客户承诺售后返租的回报，后遭断炊，引发业主维权。
D
卖房承诺上学无需户口
代表楼盘：深业金榜山
新法规解读：“××重点小学学位房、购房即可入读公立学校。”近些年，因教育部门调整“学区”导致购房纠纷频发。惠州也有不少楼盘为了吸引客户，经常打出“15年一站式教育”“拥有名校教育资源”等虚虚实实的广告，但因其中多数宣传与实际情况有较大出入，导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的教育资源，心理产生极大落差，于是愤而维权。尤其惠州这两年有楼盘广告宣称购房即可享受学位房，无需迁户口，但因政策变更，最终却无法兑现这一承诺。新《广告法》，禁止对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。也是为了杜绝或减少此类“坑爹”的情况再次发生。
典型案例：东江新城片区某楼盘曾打出“享有15年一站式教育”的广告，南线深业金榜山曾打出“购房即享有学位”的广告。
E
楼盘自诩风水旺地
代表楼盘：惠阳星河丹堤、德威朗琴湾、
惠州佳兆业
新法规解读：在房地产行业，“风水”一直被开发商拿来作为重要卖点。经常会有开发商邀请麦玲玲、宋韶光到楼盘做风水讲座，讲解该楼盘风水优势。但这些所谓“旺财、升官”的风水优势由于比较玄虚，看不见摸不着，基本都靠风水师或楼盘广告的单方面宣传吹嘘，购房者无法识别其真伪，而一些对“风水”比较着迷的客户就会受到诱惑，这种风水优势，究竟能否兑现？谁也无法说清。于是乎，这种大肆的风水广告，便带有一定的忽悠色彩。新《广告法》，规定？这种含有风水、占卜等封建迷信内容的广告将被禁止。
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