□  崔欣/文

    新建商品住宅情况走访调研是以商品住宅为特定走访对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为决策者了解当地房地产变动趋势提供参考，是住宅销售价格调查的一项基础性工作。根据国家统计局《房地产价格统计报表制度》要求，每月需要对相关楼盘进行走访。现结合自己的工作经验，介绍一些走访实战方法，与大家共同探讨。
    做好前期准备
    新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。“网签数据”是指买卖双方签订购房合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后得到一个网签号，可以通过这个号在网上查询成交价格，该数据就是网签数据。住宅销售价格调查走访依据网签数据，选取当月成交面积占比大的楼盘项目作为走访对象。为保证走访质量和效率，走访前需要做几项工作：
    ——走访网签数据的取得。因需在下月4日前上报报表，且个别月份会涉及到周末节假日等情况，如在月初取得自然月网签数据后走访，报表时间相对仓促。可与当地房产部门协调，每月提前2日先取得一版网签数据，整理后掌握当月主要走访楼盘，在月底完成一部分走访任务，为统计报表提供宽裕时间。在月初取得自然月网签数据后，如销售面积排名有新变化，可以在月初进行补充走访，确保按时保质完成走访任务。
    ——走访楼盘的选取。按制度要求，根据网签数据销售面积排名选取需要走访的楼盘。利用excel表格筛选、排序等功能查看走访楼盘的网签数据的销售单价、销售面积、层数等是否有奇异值，如某套住宅单价过高或多套住宅单价相同，所在层数大于总层数等，确定逻辑关系是否合理，将存在的问题作为调研需要了解的内容之一。
    ——走访楼盘资料的前期收集。走访前利用网络收集部分楼盘信息。对于新盘，收集开盘时间、地址、单价及预售等相关基础资料，初步了解楼盘情况；对于老盘，查看价格波动曲线，新的优惠活动等动态。通过资料收集将需要了解的问题在走访前备注，做到心中有数。
    ——做好提前沟通和路线规划。确定走访楼盘后进行电话联系，提前沟通再进行走访，避免“白跑一趟”的情况。利用地图明确新老楼盘位置，合理规划走访路线，做好科学统筹，提高走访效率。
    灵活运用多种方法
    住宅销售价格走访的目的是全面分析了解所调查楼盘的基础资料，如价格、配套、销售状况、车位数、物业费等，通过调查走访给出一个定性的判断。在此介绍一下实地走访中的几种做法。
    ——观察法。观察楼盘外部建筑风格、楼盘保安形象、停车位设置数量、来访车辆档次，推断该项目消费档次和目标人群。观察来访客户和销售人员接待方式，感受楼盘销售氛围，初步预判楼盘销售状况。
    ——现场调研方法。亲临现场调查可以采取以下几种方法：一是假扮客户法。即扮成购房者了解楼盘情况，这种方法在新盘或是房交会走访时运用的比较多。优点是可以从销售人员口中获得比较真实有效的信息；缺点是不够详细，且只能针对小范围了解数据，问太多太专业的问题会让售楼员察觉身份，不利于调查走访的深入进行。二是直接调查法。带好工作证，直接向售楼人员表明身份和到访目的。优点是可以直接请销售人员帮助填写调查表内容，内容相对详细；缺点是有些实质性数据可能无法取得或不够真实。三是实地购房法。走访人员也有购房需求，在有需求的情况下对于心仪楼盘抱着确实要买房的心态去走访。优点是可以用更专业的语言询问楼盘详细信息，可信度高，重复走访时接待态度相对较好；缺点是能使用次数太少。
    ——电话调查法。在实地走访中，个别楼盘存在临时“找不到人”的情况。针对这种情况可以查询留存的联系电话或售楼电话，重新预约走访时间。对于无法面谈的情况，通过电话询问相关信息。此种方法在走访调研中做补充使用。
    在走访时可按实际情况多种方法灵活运用。走访人员应具有敏锐的观察力和娴熟的语言技巧，明确住宅销售价格调查方案，了解与房地产相关的方针政策，以诚恳和谦虚的态度与销售人员沟通交流，在交谈中介绍保密要求并表明走访的重要性和持续性，消除受访人员对走访工作的顾虑，为长期跟踪走访打下良好基础。走访后，及时整理走访信息，与之前的走访记录进行比较，个别突出楼盘情况进行重点介绍，撰写房地产市场运行有关数据活情况，及时反映市场变动趋势。
（作者单位：国家统计局丹东调查队）