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(一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( 　)万元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

2.因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( 　)。

A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D.若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用

3.兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( 　)。

A.房屋所有权注销登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋所有权转移登记

4.若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示( 　)。

A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

(二)甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

5.如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( 　)。

A.该宗商业房地产的收益年限为28年

B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C.该宗商业房地产的收益年限为38年

D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

6.若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( 　)万元。

A.6625

B.7333

C.7571

D.8833

7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( 　)。

A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

(三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( 　)。

A.耕地占用税

B.征地管理费

C.耕地开垦费

D.新增建设用地有偿使用费

9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( 　)。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( 　)。

A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

答案：　　1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

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