新华报业网讯 10月初，南京楼市的限购限贷政策双双升级，“最严调控”正式落地，和以往历次调控一样，南京楼市已进入需求缩水、销量回落的调整期，调控之下如何卖房？可能是每家开发商正在思索的问题。今年是晨报创刊16周年，16年间南京楼市也经历了五次调控，出现多轮冷热交替。为了应对市场变化，品牌房企也演绎出很多故事，当下再来回顾这些故事情节，也能给市场带来颇多启示。

　　第一轮调控：2003—2005年

　　市场回顾：火热楼市首次遭遇调控重拳

　　2002年，南京楼市出现房改之后首个“高温年”，当时大规模旧城改造促生新增购房需求不断入市，多个新区热点随之诞生，同时这一年南京商品房开发用地全部实行招拍挂，外地知名开发企业开始进驻南京。多种因素作用下楼市迅速火热，不完全统计显示，当年主城区在售楼盘均价基本达到4000元/平方米，刚刚兴起的江宁楼盘均价也从2000元/平方米上涨到接近3000元/平方米，江北楼盘均价也站上了2000元/平方米。

　　楼市火爆很快引发首轮调控，从2003年到2005年，一系列调控接连落地，2003年6月央行发布“121号文件”，包括商品房主体结构不封顶不发放个人住房贷款；购买高档商品房或第二套住房的不得享受优惠利率等，开启首轮楼市调控大幕，2004年4月南京出台期房“禁炒令”。2005年3月央行取消房贷优惠利率。4月“国八条”出台，6月南京也出台了地方版新政。规定面积超过144平方米的非普通住宅将征收4%的契税，比过去多出一倍。个人购房不足两年转让全额征收5.5%的营业税。密集调控下楼市节节降温。当时的一份业内统计显示，2003年南京楼市的供销比仅为0：81：1，而到了2004年，南京楼市供销比迅速逆转为1.27：1，打折和降价销售成为南京楼市的主旋律。

　　房企应变：品牌楼盘降价自救

　　第二轮调控：2006—2007年

　　新华报业视觉中心记者刘莉摄

　　经历了首轮调控下一年多的惨淡，2006年下半年开始南京楼市成交回归旺势，全年住宅销量达到了8.02万套；2007年再度达到9.3万套，成交面积达1064.5万平方米，成为南京楼市史上首个成交面积“破千万”大年，多板块楼盘纷纷开始上调均价。

　　回顾起来，那两年的楼市也与去年至今的情况颇多相似，尤其是在2007年，南京楼市首次出现了大范围的“抢房”怪象，无论江宁还是江北、河西、城东，只要一传出开盘信息，不管是深夜还是凌晨，总会有购房者提前一两天到售楼处连夜排队。楼盘似乎也是开一次火一次，托关系买房的现象愈发普遍。

　　在南京楼市回暖的同时，全国楼市也出现反弹，第二轮调控迅即落地，2006年5月“国六条”和调整住房供应结构意见出台，规定了中小户型“9070”标准。这一年央行共计两次加息，三次上调存款准备金率。2007年全年累计10次上调存款准备金率，6次加息，2007年9月央行、银监会联合下发通知，规定二套房的首付款比例不得低于40%，贷款利率调整为基准利率的1.1倍，投资购房首次遭遇“去杠杆”，同年5月南京首次出台“一房一价”，规定开发商必须明码标价，公示后不得擅自上调，新房的销售价格不经物价部门核准不得销售，在当时产生了巨大影响。

　　房企应变：

　　“明降”变“暗降”外加产品营销

　　2008年，此前的楼市过热回调连同调控效力同步显现，南京楼市的成交量也从2007年的9.3万套一路掉落到4万套，房价在当年3—9月持续7个月环比下跌，需求走弱，销量一蹶不振。开发商又开始新一轮自救，“跳水价”、一口价、特价房等攻势此起彼伏，2008年3月江北大盘率先祭出了降价大旗，旭日上城推出一口价4300元/平方米，天润城打出团购价4088元/平方米，江北降价战全面打响，并迅速波及各大板块，不过和2005年降价战不同的是，其他板块的品牌楼盘虽然也迅速进行了促销，但都实行了“暗降”，例如江宁恒大绿洲4700元/平方米毛坯房促销入市、城中雅居乐花园也推出一批8100元/平方米的新房组团。河西板块的“暗降”则更隐蔽，资料显示2008年4月份万科光明城市推出三期位置最好的两幢楼，含精装售价在7000-8000元/平方米之间。而此前2007年项目的精装房价已经过万。

　　2008年的楼市也并非一片降价声，部分房企开始尝试产品营销过冬。曾出现首轮降价战的河西板块这一回有不少楼盘改变套路，主打科技住宅的朗诗国际街区这一年逆市调价，首次进驻河西的金地打出“头等舱”口号，仁恒、中海则产品大小两端做文章，前者推出260平方米两房，130平方米一房，后者开始尝试75平方米做三房。

　　市场回顾：政策趋稳，市场进入“慢销马拉松”

　　第四轮调控：2012—2013年

　　2012年-2013年，南京楼市的政策面有松有紧，2012年上半年开始南京部分银行首套房贷利率出现松动，从基准利率降至9.5折再到9折，央行连续两次降息，房贷基准利率下调0.5个百分点，楼市销量震荡回升，2012年南京全市新房成交7.1套，相比2011年同期上升9成。2013年初“国五条”出台，政策面维持稳定，市场观望气氛逐渐消弭，楼市销量也重新回温，全年成交最终也站到了9万套高位，房价也渐露涨势。据统计部门数据，当年1-10月南京市新建商品住宅销售价格同比上涨达到了15.3%。不过限购限贷始终仍悬在楼市头上，年底南京市出台宁八条，二套房首付最低7成，限贷再度收紧，2014年南京楼市重陷调整。

　　双限下的2014年，南京楼市买房如同马拉松，虽然调控政策没有密集出台，但限购限贷力度在前三季度都一直在维持，市场需求再度回调，这一年南京楼市成交驻足7万套，和2013年相比成交量下降2成多，全市商品房库存量不断攀升，由3万套左右上升至5.6万套，多数楼盘进入缓销状态，依靠持续跑量实现业绩。

　　房企应变：

　　楼盘抢客吆喝多

　　第四轮调控中，南京楼市的行情表现总体平稳，但开发商仍面临持续跑量的压力，各家楼盘都长期维持着优惠，总体优惠力度不大，覆盖面却很大，有统计显示2013年全市有172家楼盘公布了不同程度的优惠，打折优惠的楼盘数占南京在售楼盘总数的84.7%。