北京五六环间商铺加速入市，部分报价超过4万元/平方米；业界提醒，若缺乏统一规划和运营，投资有较高风险

近期北京住宅市场的僵持并没有影响商铺市场的持续增长。在经过七八月份的供应低谷后，未来几个月，北京将会有多个项目的商铺产品陆续入市，多位 于五六环之间的郊区。而这些郊区的商铺中，部分报价高达5万-7万元/平方米，直追核心商圈二手商铺的价格。面对这些商业氛围尚待成熟的区域，投资此类产 权式商铺是否物有所值？

五六环商铺集中放量

]、]等在内的郊区产权式商铺项目也在借机加速出货。记者发现，目前在售或者即将入市的产权式商铺确实多集中在五环、六环附近的郊区。

“商铺二期计划在9月14日开盘，面积从40-530平方米不等。”位于东五环东坝板块的北京城建·金粒街销售人员介绍，目前对商铺投资感兴趣的客户不在少数，项目5月开盘卖了5亿多元。一些一期没选上房的客户也在参与二期排号。

同样位于东五、六环间的北京新天地，也将在年内推出商铺开间面积110-2000平方米的商铺，目前价格待定。

而据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，今年1-8月份，大兴、朝阳、通州和昌平位列北京商铺成交占比前列。“由于目前产权式商铺很大一部分都是伴随住宅项目进行销售，因此商铺房源位置也呈现出逐步外移趋势。”RET睿意德执行董事索珊介绍。

在未来几个月即将放量的项目中，位于大兴区域的明发广场、中建国际港等多个项目也计划推出商铺产品。

郊区商铺售价是住宅2倍多

林晶（化名）最近手头有些闲钱，想投资增值保值性较好的房产，但又受购房名额限制，因此将目光投向了产权式商铺。在了解到位于昌平沙河的恒大城 近期将推出商铺后，林晶便前去咨询。售楼人员介绍，恒大城这次推出的底商从20-300平方米不等，目前的报价在4万元/平方米左右。

郊区商铺售价是周边住宅售价的2倍甚至更高，让之前没有关注过商铺投资的林晶感到诧异。

实际上，北京一些郊区商铺的成交价已持续飙高，部分项目售价甚至赶超城市核心商圈的二手商铺价格。以大兴区生物医药基地附近的鑫苑·鑫都汇为 例，在售位置较好的98平方米的铺位，总价达700万元，均价达7.14万元/平方米；上下两层的商铺，总价都在千万元以上；即使最便宜的二层商铺，均价 也超过4万元/平方米。而在同一区域内，这样的高价并不是特例。与项目相距不远的明发广场，将推出110-400平方米的商铺，目前的报价也在4万元/平 方米。另外，]剩余的少量大面积商铺，报价甚至高达7.5万元/平方米。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，今年以来，北京商铺成交均价呈波动上涨趋势。其中，7月份北京商铺成交均价达23350元/平方米，环比增长15.7%。8月份，涨势依旧，成交均价为28026元/平方米，环比增长20%。

“由于北京商业用地供应日渐稀缺，商铺供应逐步减量，再加上部分受限购影响的投资需求涌进商铺市场，助推了商铺产品价格的增长。”索珊分析。

投资客林晶则对投资商铺的前景产生了疑惑。“刚销售的商铺，一般是在一两年后才交付使用。虽然郊区楼盘规模不小，但很多区域目前商业氛围不浓，租金水平短期内涨不起来，眼下投资比周边住宅贵出一倍多的商铺，是否值得投资？”

缺乏统一管理或制约增值

“商业地产因为空间上的唯一性，从长远来看具备较好的投资价值。再加上目前北京市对社区商业发展给予大力的扶持，很多区域都采取多种形式的政策支持，这对于住宅配建的产权式商铺来说是一个利好。”中国社区商业工作委员会研究中心教授黄贵芝表示。

正如黄贵芝所说，目前社区商业已经成为北京市重点扶持的对象。包括万科[简介 最新动态]、绿地等龙头房企都在试水社区商业。

但另一方面，眼下社区商铺的经营也面临一定问题。今年以来，相继有华贸城BHG精品超市、佳家邻超市盛世佳园店等连锁零售门店从所在社区撤出，这些商铺的空出对业主来说绝不是一笔小损失。

“由于缺乏统一的规划、招商和运营，眼下投资散售的产权式商铺具备较高的风险。”北京商业经济学会秘书长赖阳指出，上述商铺之所以经营不佳，正 是因为在人们追求便捷和体验性消费的背景下，散售的产权商铺在招商、运营方面仍单打独斗，追求短期租金高收益，造成整个小区域内的服务业态布局不均衡，很 难对目标消费者形成强大吸引力。

赖阳也表示，尤其是在商业发展不成熟的郊区，商铺多是出租给餐饮、美容美发等业态，而对于社区居民需要的教育培训等服务性业态，由于租户租金承担能力偏弱，个人业主一般并不愿降低租金引入这些业态。

“这样一来就很难形成整体的商业氛围，更别提社区商业形态升级。这样的项目，商铺即使租出去，租金上涨空间也很小。投资者只能通过转手商铺实现快速获益。但商业氛围寡淡的商铺大多也是有价无市，想要接手的买家多会慎重考虑。”赖阳如是说。

■ 提醒

选择商铺需谨慎规划、成长空间需重视

面对郊区商铺多数缺乏统一管理等问题，不论是投资者还是商户，在选择商铺时都要相当慎重。

黄贵芝表示，选择远郊区商铺要充分了解周边社区的入住率、居民的消费能力、消费理念和产品接受度。同时，郊区商铺的养商期是个漫长的过程。由于区域商业发展水平和速度不尽相同，5年、10年的养商期都有可能，投资者出手前要有心理准备。

索珊介绍，投资商业地产实际上投资的是未来价值的升值。因此在选择商铺时，除去交通、客流等常规问题，一定要关注项目所在区域整体的规划和成长 空间。在具体考察方面，首先要注意项目的租售关系。租售结合的商铺产品是比较好的选择，开发商自己留出空间引进品牌主力店，会带动整个项目的商业氛围提 升。另一方面，一定要注意店铺设计的均好性，否则后期店铺间因整体设计而造成经营的冷热不均，会影响整体项目的吸引力，令商铺价值增值大打折扣。

“商铺的层高、面积、进深、面宽，乃至上下水设计，都十分考验开发企业的前期规划能力，也直接影响后期的招商和投资回报。因此开发企业自身的开 发视野和运营能力也是决定商铺未来增值的重要因素。毕竟住宅和商铺的开发模式不同，投资者和商户最好选择有成功的商业地产运营经验的开发企业。”索珊表 示。