以上是建设之前没有进行系统的项目定位这类项目需要考虑的问题。

之前曹总分享中说过价值和价格的关系，我在这里就不展开说明，下周会邀请我们智创商学院院长和我们自己投资的智创+企业服务平台负责人来跟大家分享如何具体运营和创造价值的话题。

原标题：真实案例解析——产业地产项目分类及招商计划制定（一）

第二个项目是一个老牌的产业园，园区生产研发部分入驻的企业有世界500强，国内500强，以及一些行业顶尖企业，但是研发楼和办公楼空置率有点高。

这个需从顶层设计考虑，又分两个维度。第一个是利益驱使，单纯为了去化，不考虑其他，最快时间内换取现金全部回流。第二个是长远考虑，是否具备系列开发能力，如果希望，可以将产业园作为长久发展方向的品牌建设和园区运营口碑建设。

7、鉴于两三年内就会成为园区开发主流的政府资源，既然是已经确定的业态，没有大量改变的余地，围绕着客户需求，政府具有着民营资本不具有的资源和条件，而且产业园开发自身就是招商引资和产业升级推动的过程。因此利用自身现有条件来取得政府支持甚至政企合作，则是重要内容。

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第四个，提供政府培训&顾问支持的某地方政府，最近区内规划了若干个主题园区，目前在于区域所处位置竞争对手众多，所规划主题园区竞争力不足，过去的目标客户意向不明确。作为政府项目来讨论。

要根据项目的规模和业态，来定制主导产业和机会产业。然后剖析产业发展的共性需求和特异性需求。这里的共性需求主要说的是企业的经营性需求，非公共平台服务（如人力资源、财务这些）然后锁定产业里，目标客群的发展诉求。

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6、营销问题

政府合作的基础有两个维度，一个是开始规划的时候就结合政府发展诉求，与政府一起解决政府主导产业的市场端运作问题，从而从顶层设计就已经搭建了政企合作的接触。

项目存在的问题主要有几个，第一个建筑年龄比较长，比周边新建项目旧，项目最初规划的时候没有进行公开招商，因此没有市场知名度，第二个招商租赁价格较高，造成目前不是很符合市场现状，周边普遍产品好、价格低，这个缺少竞争力。作为建成招商项目讨论。

以中联智创在北京全程操盘管理的项目（从定位、营销、运营一直到后期运营服务）为例，最近启动二期10万㎡，在接手二期项目的时候，开发商把项目规划已经完成并且开工建设，目前阶段在做顶层设计、项目定位、运营定位和客群定位等工作。这种在建待售项目，也许在规划之初做出了系统的项目定位，也许当初因为经验不足等原因没有进行产业定位，而是先根据土地要求，以老板定位需求进行定位规划。这两种情况下操盘这个项目，在招商之前，要考虑的问题有哪些，应该如何科学合理的通盘考虑?

同样需要考察目标客群的接受情况，要多种模式综合考虑。比如单纯租赁、单纯销售、先让投资者低价一部分物业进入换取现金流，再不断提升项目价值，给投资人回报，同时增加后续收益。再者很多很多人都在摸索的资产证券化。

在找到可以承载的产业，又找到了对应的客群层级，那么多少钱租售，才能被市场接受呢？

二个是在项目操作过程中，不断打造行业影响力跟产业聚集，吸引政府眼光，当然同样要为政府发展考虑，实打实为产业、企业考虑，取得政府信任，继而取得政企合作条件。

1、项目原有规划，在周边区域是否有类似产品。

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是选择自建团队，还是代理招商，或者N个分销，这是绝对需要认真考虑的。

三是企业自身转型为区域企业服务和产业服务平台型项目，这个又是完全一中种发展方式，在这里不细致说明。

这个问题看起来是一个问题，其实包含了很多内容，要分类别、分情况、分现状深入剖析，深度探讨。在这里以四个例子为代表，将产地地产项目分成四类进行介绍。

如果有类似产品，那么需要详综合细研究招商现状、价格、项目规划情况、成本概算、客群行业、客户层级等；如果没有，根据项目所在区域和城市及周边地区主要产业、行业，客户层级主要分布，然后确认项目规划是否可以满足区域内产业、行业客户，分布在哪个层级。

3、回到项目自身，老板自身。

无论是在售项目或是待建项目，总有产业地产项目负责人碰到过这样的问题：纵然项目负责人有再多的想法，但是由于种种原因，并不能做到面面俱全，最终项目负责人陷入疑惑，项目也无法落地。做为中联智创副总经理的梁霄先生在他们投资和操盘的项目上，以及咨询服务的项目中，是如何在项目各种情况下分析项目现状，找到解决的办法来制定计划的呢？

除此之外，梁霄先生也对其他类别的项目进行了简要的介绍：

2、根据已建成产品、产品的综合成本+预期的利润与客群层级的匹配程度，定位主导行业和客群。

4、预期收入通过何种商业模式来转化尤为重要

5、考虑好如何招商去化的问题

梁霄先生对这些项目具体的分析将在接下来的时间逐渐进行，并在中联智创公众号整理发表，烦请持续关注。返回搜狐，查看更多

第三个京近郊一个项目，主要做项目的重新定位和运营招商代理。占地200亩，规划三期，第一期标准钢结构厂房已经建成，规格和条件都很好，第二期是在建写字楼和公寓楼，第三部分原定规划还是厂房，但是目前前景非常好，还有80多亩土地，在考虑接下来三期项目如何重新规划。目前所处的区域是京津冀产业转移下一个比较关注的地区，生产端是淘汰层级，当初的钢结构厂房也不愿意招单纯生产加工型企业。作为升级型项目讨论。

真实案例解析——产业地产项目分类及招商计划制定（一）

2018-03-01 11:10 来源:中联智创 运营 /房地产