[买入评级]招商蛇口(001979)半年报点评：投资收益大幅提升 销售增速超预期

时间：2018年08月21日 14:56:14 中财网

投资要点
事件：公司发布半年报，2018 年上半年实现营业收入 209.9 亿元，同比增长6.6%；实现归属于上市公司股东净利润71.2 亿元，同比增长97.5%。

毛利率大幅提升，投资收益增厚公司业绩。上半年公司业绩大幅增长主要由于：（1）结算项目单价提高，公司毛利率较去年同期提升16.9 个百分点至42.7%；（2）合营项目带来投资收益49.7 亿元，较上年同期大幅增长78.4%。总体而言，上半年公司净利率为38.0%，同比升高了16.7 个百分点，考虑到公司上半年销售单价依旧维持在高位，前7 月累计销售单价为21,556 元每平方米（+15.7%），后期毛利率也有较好支撑，财务费率和投资收益表现需要关注。

销售增速超预期，拿地显现积极态势。截至7 月末，公司累计实现签约销售额901.0 亿元（+46.9%），签约销售面积418.2 万平米（30.8%），增速表现超出预期。拿地方面，上半年公司新增土地储备计容建面 751 万平方米（+231%），总地价 603.4 亿元（+71.0%），其中权益建面489.3 万方，并通过收并购增加了约11,662 亩园区土储资源。考虑到公司2018 年可推盘货值预计达3000 亿，保守按60%去化率估算2018 年销售额有望突破1800 亿。

园区资源优质，邮轮产业经营效率改善明显。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块，拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。园区板块在今年上半实现收入30.5 亿，同比增长24.6%，表现出稳健增长的态势。邮轮产业毛利率在今年上半年达到50.1%，相比去年同期改善显著，说明经营效率提升明显。上半年公司在蛇口的邮轮母港实现邮轮靠泊次 50 次（+85%），邮轮客流量18.4 万人次（+207%）。

资金成本优势明显，发展租赁拓宽融资。报告期内，公司顺利发行合计约110亿元中短期债券，截至6 月末公司平均融资成本仅为4.87%。公司积极布局长租公寓，上半年新增 13 个长租公寓项目（24.1 万平方米/5,134 间），合计已布局近 2 万间。公司积极通过租赁资产拓宽融资渠道，首发的20 亿元“招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，为国内首单储架式长租公寓 CMBS产品，后期又与建行注册首单银行间长租公寓ABN，规模达200 亿。

盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92元，当前股价对应PE 分别为9 倍、7 倍、6 倍。考虑公司优质资源及超高增速，给予公司2018 年10 倍估值，对应目标价20 元，维持“买入”评级。

风险提示：销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。

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