一位业内人士表示，楼市降温趋势明显，限购松绑难以拉动市场成交，市场持续低迷，明显影响了房企的定价。而招商地产的很多项目属于中高端，一旦市场形势下行，去化速度就会明显减慢。

　　产品偏重于中高端，是今年上半年招商地产表现不佳的一个重要原因，在上半年全国多数楼市限购和限贷尚未解除的情况下，这多少影响了招商地产的去化速度。数据显示，7月招商地产销售均价为15622元/平方米，这已是招商地产降价后的结果。其7月均价同比下降9.81%，环比下降9.39%。因此，对于下半年的情况，狠抓营销是招商地产的重中之重。

　　在张化东看来，造成招商地产现在的处境，还有一个重要的原因就是此前的发展战略趋于保守，想要突破，却一直找不到方向。

　　虽然目前的销售业绩不足500亿元，但由贺建亚公布的“2018年要到千亿销售收入、百亿利润”的宏伟战略还是凸显了招商地产开始转型快周转，想要成为大象的雄心壮志。而2013年及2014年上半年，招商地产在土地市场的表现似乎也可以佐证这一点。

　　8月18日，招商地产发布了2014年半年报，公司上半年实现营业收入160.47亿元，较上年同期161.34亿元减少了0.54%；归属于上市公司股东的净利润为17.85亿元，同比去年25.5亿元下跌约30%。此外，基本每股收益为0.69元，同比跌幅约为30.3%。

　　事实上，1-8月，招商地产累计实现签约销售面积159.29万平方米、签约销售金额238.82亿元，分别同比减少8.62%、11.97%。在当前的市场环境下，招商地产能否冲过500亿元的销售业绩大关仍然是一个未知数。

　　2014年9月10日，招商局地产控股股份有限公司（下称“招商地产（）（）”，000024.SZ）公布了8月的销售情况简报。简报显示，8月，招商地产实现签约销售面积24.45万平方米和签约销售金额39.48亿元，分别同比增长23.09%、14.32%。和2014年半年报的业绩相比，这多少让贺建亚有点欣慰。

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　　反观万科（）和保利，其在2014年上半年的营业收入分别为409.6亿元、340.0亿元，同比增长-1.04%、11.31%；归属于上市公司股东的净利润分别为48.1亿元、38.2亿元，同比增长5.48%、12.19%。可见，招商地产与万科、保利已经明显不是一个量级。事实上，招商地产已基本脱离房地产企业第一梯队之列。

　　此外，招商地产上半年的地产业务结算毛利率下降了5个百分点至26%。对此，招商地产表示，这是因公司区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014年上半年，产品毛利率相对较低的区域收入结转比例同比大幅上升，导致公司房地产开发业务毛利率下降。

　　曾经位列“万保招金”四大龙头房企之一的招商地产逐步掉队已是业界共识。2013年，万科已经实现了销售金额逾1700亿元，保利签约金额逾1200亿元，招商地产则仅为432亿元，差距到底有多大，不言自明。不仅如此，招商地产还面临着后来者的挑战，如曾经还被自己踩在脚下的恒大、碧桂园等也在2013年纷纷进入千亿阵营，频频受大股东招商局集团“照顾”的招商地产400亿元级别的销售规模实在说不过去。

　　受市场环境拖累，招商地产上半年的销售情况不甚理想，累计实现签约销售面积121.82万平方米，同比减少10.47%；签约销售金额179.00亿元，同比减少10.35%，仅完成全年500亿元销售目标的35.8%。这就意味着在剩下的6个月中，每个月的销售至少要在53亿元以上，这对前6个月每月销售不到30亿元的招商地产而言，难度似乎不小。

　　业绩惨淡

　　虽然半年报的业绩并不能代表全年，但市场的繁荣已经进入下半场。在2014年半年报中，招商地产也指出，业绩不佳与市场环境有关。据悉，1-6月，全国房地产开发投资42019亿元，同比增长14.1%，增速持续回落；房屋新开工面积80126万平方米，下降16.4%。

　　2014年半年报显示，招商地产的财务费用同比大幅增加344.6%至3.3亿元。其原因主要有两个方面：一是招商局置地5亿美元信用增强债券利息（利率4.021%）无法资本化，二是由于境外借款增多，人民币贬值直接导致汇兑损失大幅增加，今年上半年，汇兑损失为0.51亿元，而去年同期的汇兑收益则为1.37亿元。与此同时，投资收益同比减少，去年由于转让曦城项目股权贡献了较多的投资收益。“据统计，利息资本化率和利息收入下降造成财务费用大幅上升，对净利润合计造成净拖累约2.2亿元。”上述分析师告诉记者。

　　过去几年，招商地产的产品主要集中于中高端项目，位于核心城市，总价较高，毛利率自然也高，但易受市场波动的影响。近年来开始调整产品结构，坚持全产品线，加大中小户型产品的供应。这些产品属于市场主流，易周转，但毛利率相对也低。“如何在实现产品快周转的情况下，保住毛利率是招商地产面临的新问题”。亿翰智库首席分析师张化东告诉记者。

　　经过梳理2011-2013年的年报，记者发现招商地产主营业务房地产开发销售的毛利率呈现下滑趋势。2013年，房地产开发销售的整体毛利率比2012年同比下降4个百分点至28%，2012年比2011年下滑1个百分点为32%。

　　毛利率的下滑，一方面是高毛利项目结算减少，广州依云水岸、北京公园1872等高毛利项目结算减少，而二、三、四线城市项目结算比例则不断增加；另一方面，公司短平快中小户型的产品占比上升，而这些项目的毛利率相对较低。

　　“过去‘万保招金’的提法，属于一种先发优势的体现。那个时候招商地产凭借特殊的企业身份，以及较早搭乘了城镇化发展的列车，所以能够在行业中处于上游位置。但往往此类优势会因为改革的推行而丧失。并且不排除后续市场中存在一些新的竞争对手。举例来说，对比恒大，招商地产在全国化方面没有优势；对比万科，其产业化思维不足。”上海易居研究院的研究员严跃进进一步指出。

　　一位接近招商地产的相关人士在接受《地产》记者采访时表示，随着8月份推盘增加，开始冲击全年销售目标，招商地产或将继续以价换量，销售均价将继续下降。不过，目前的策略已相当灵活，并能做出及时调整。但由于大户型和高端产品占比较高，如何完成去化确实是招商地产不得不面对的考验。

　　大象的心

　　“由于招商地产处于转型期，面临结算项目分布及产品结构的调整，不排除未来毛利率继续下滑。”银河证券的一位分析师认为，“毛利率的下降，除了受结算项目区域结构变化的影响，最突出的就是财务费用的上升。”

　　由于招商地产上半年竣工面积少，仅为98万平方米，占全年计划的33.3%，因此，结算收入同比也小幅下滑，结算面积仅为108.2万平方米，房地产结算收入为146.7万亿元，同比下滑2%。经过比较发现，外地新开项目结算较多，但整体毛利率偏低，例如，佛山、镇江、苏州、武汉等地项目营业利润率均在20%以下（见表3）。