根据消费者需求因素的市场调查可以得到的前三位的影响因素：品种、价格、邻近，通过进一步分析各类消费者第一及第二需求的组合状况，识别份额较大的需求，并将其作为目标市场。

　　A、市场环境定位：项目可进入市场环境的判断

　　4)服务管理(人性化服务、多元化服务)

　　（来源：商业地产学院）

　　2)业态规划、品牌组合、品牌落位

　　3城市综合体 HOPSCA

　　3)招商(租金)政策

　　4购物中心的分类

　　C、平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。

　　是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。

　　20世纪60年代勃兴阶段;

　　购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败，我们必须按可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

　　2)环境和氛围营造

　　按照品牌在消费者心中的价值高低可将品牌分出不同的档次，如高档、中档和低档，不同档次的品牌带给消费者不同的心理感受和情感体验。

　　购物中心业态规划

　　项目主题策划、商业形象策划、招商阶段性策划

　　60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。

　　以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。

　　其他要素设计：照明、景观等

　　定位：[ 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件]

　　5)招商方案(计划、节点、原则、方法)

　　是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。

　　E、其他定位：形象定位、主题定位、特殊功能等等

　　3、购物中心发展史

　　零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

　　是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。

　　B、市区购物中心Regionalshopping center

　　D、厂家直销中心Factory outletscenter

　　英国：

　　1)全方位预热宣传(开业前两周)，保证有足够多的客流量，确保95%商户统一开业

　　8、购物中心运营要点

　　

　　策划要点

　　招商要点

　　零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。

　　

　　20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划;

　　A、平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。

　　商业空间室内化

　　商业空间步行化

　　购物中心的车流交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。

　　B、中庭空间

　　事件营销、文化营销、服务营销(人性化、顾客物流等)、目的性促销

　　A、开业前

　　A、社区购物中心Communityshopping center

　　澳大利亚：

　　3)营销管理(整体形象推广与促销推广)

　　剖面设计

　　7、购物中心招商及营销策划要点

　　购物中心的客行交通：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。

　　

　　5、购物中心定位要素

　　1、零售业态的分类及定义

　　真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾客复合性的消费需求。

　　5)开业后延续宣传(一周)

　　交通规划

　　早期探索阶段

　　6)启动招商、跟进招商、甄选商家

　　5、购物中心定位要素

　　食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。

　　2、购物中心的定义及分类

　　零售业态 Retail Formats

　　7)合同签署

　　购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。

　　由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。

　　20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。

　　中国购物中心发展历史

　　通过上图分析，建议本项目可进入的市场：大型购物中心，中型专业、专营商店及中小规模专业市场。

　　平面规划

　　平面设计

　　根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。

　　

　　3)标示和引导(广义)

　　以一个面积15万平方米左右的万达广场为例，其主力店约占70%-80%，室内步行街约占20%-30%，零售业态约占50%、休闲娱乐餐饮文化等业态约占40%、配套服务等功能性业态约占10%。

　　(招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场)

　　E、景观的垂直吸引力

　　二、购物中心的定义及分类

　　6、购物中心规划及设计要点

　　[ 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况]

　　20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步

　　B、目标客层定位

　　购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪80年代末，中国开始兴建一些综合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有统一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物中心还相差甚远。

　　由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形。

　　8、购物中心运营管理要点

　　C、开业后

　　5)商业物业管理(日常物业维护保安保洁)

　　严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER　MALL。

　　A、层高