2.3.5流程要求

　　万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。

　　(11)公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境;

　　(14)广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全;

　　(10)顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行;

　　上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。

　　(6)负责住宅、写字楼、商业等各物业类型的物业管理费测算，统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作;规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率;监督、审核管理费减免情况;

　　2.3.2前置条件：项目经营期确认、项目面积指标确认、项目目标成本确认、项目销售收入确认、项目基本奖金方案

　　(3)监督、指导、检查各地商管公司建立并实施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患;建立突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对;

　　(13)多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理;

　　(25)负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，形成分析报告;

　　（来源：商业地产学院）

　　(4)负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本(含物业管理费)的测算和报审;

　　(7)负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协调集团商管公司相关部门进行集中检查;协助各地商管公司进行定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案;

　　(16)负责商业管理系统的财务核算、资金管理;

　　2.1.4流程要求：项目公司财务部牵头编制——项目公司领导班子会签——计划部审核——项目管理中心总经理——主管项目副总裁——计划部转发财务部

　　

　　5.3内容要求：

　　(7)经营规范的管理，统一广场的经营规范，提升广场的经营形象;

　　⑤在“项目经营决策文件”批准后2个工作日内，股份公司成本控制部需将相关资料抄送计划部并进行交底，计划部将依据批准的决策文件负责审核项目经营管理责任书。

　　①由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份公司财务部、成本控制部，便于复核费用与税金及起草决策文件;

　　(9)客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围;

　　(1)监督、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化等工作开展，建立规范有效的环境管理模式，努力营造清洁、尾声、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境;

　　③奖金分配方案应考虑出勤时间、职务系数和综合评定系数等因素。

　　(1)负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准;

　　(2)负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告;

　　(5)根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整;

　　二、万达商管组织架构

　　(3)负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建立于日常管理工作;

　　②具体奖金分配原则：总经理20%，其他高管级(含)以上人员30%-40%，其他员工40%-50%，最终以股份公司批复确认为准;

　　2.3决策文件

　　(11)跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议;

　　三、万达招商运营中心架构

　　(6)营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估;

　　万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。

　　(2)确保各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行监督;

　　2.2.4流程要求：目标成本确认并形成投资计划表(成本控制部)——项目公司成本部分拆投资计划表——股份公司成本控制部确认——计划部编制基本奖金方案—— 转股份公司成本控制部

　　4、万达商管公司——品质管理部职责

　　(10)负责指导和督促各地万达广场设备设施移交;

　　(2)参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的部分的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件;

　　①项目经营期已确认;

　　(7)定期与主力店租户进行沟通，指导、检查各地商管公司与当地主力店租户沟通情况;处理主力店租户重大投诉;监督、检查主力店有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估;

　　2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部

　　(15)负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用;

　　(2)负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进行定期监督检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进;

　　1、万达商管公司——管理职能

　　(18)负责商业管理系统的团队建设和制度建设;

　　(5)负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整计划;审核招商指标并考核完成情况;审核商铺租赁合同并检查执行情况;

　　一、万达集团总体架构

　　②项目管理中心营销部负责把批准的销售价格抄送股份公司财务部和成本控制部，成本控制部负责将复核完成的目标成本抄送股份公司财务部;

　　3、万达商管公司——营运中心职责

　　

　　(8)负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订(主力店和非主力店);

　　计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。

　　(8)负责监督、指导和检查各地停车场的运行管理和收费管理，确保停车服务高效、有序、安全、方便，确保停车收费合法，收费过程无漏洞。

　　万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。

　　2.1.1时间要求：签订决策文件20天前

　　(26)负责评定各地商管公司收租收费工作。

　　(7)负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理;

　　(8)经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力;

　　(5)负责总结各地商管公司品质管理工作经验，有利于提高各地商管公司的经验通过集团商管公司进行推广;

　　4.4考核流程：计划部拟定(依据已签订经营目标管理责任书，结合各部门考核打分)——营销部、成本控制部、质量监管部、财务部、规划院、设计部、投资部、办公室——安全监督部、审计部——项目管理中心总经理——人力资源部——分管项目、成本、财务、人力资源副总裁——总裁——董事长

　　5.2审核部门：股份公司领导、项目管理中心、财务部，计划部、人力资源部等

　　2.3.3责任部门：股份公司成本控制部

　　(15)负责集团商业管理品牌的的建设和维护;

　　5、万达商管公司——物业管理部职责

　　5.1时间要求：项目奖金或年终奖金发放方案批复后