万科总裁郁亮口中的“搅局者”还是来了。 11月底，有媒体将首个小米式公寓铺开在公众的视野中。这个名为“you+国际青年公寓”的项目，因为有小米CEO雷军的注资以及有格调的设计迅速刷屏地产圈。

在房地产纷纷向互联网靠拢时，互联网的领军人物之一雷军却“插足”到了房地产。在一些业内人士的眼中，“狼”真的来了。

不过，记者在采访中发现，对于这个“有态度的公寓”，业内不仅仅是赞美之声，质疑者也众，可谓“毁誉参半”。那么对于传统的房地产来说，这个公寓到底意味着什么呢？

you+的搅局

如果没有雷军参与，“you+国际青年公寓”项目也只是个有意思的“群租”项目。它允许居住者对租住空间进行改造，退租后还不需要恢复原貌；它进个门都需要“过五关斩六将”，突破重重关卡；它将公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公，都随意。而且，you+国际青年公寓还有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。

显然，这种模式不同于我们司空见惯的租房模式，更像一个长期版的国际青年旅社，只不过公寓毕竟不是行色匆匆的旅社，相对长期的居住可以使得居住者之间形成更稳定的社交关系。这样的特点使得这个项目的出发点在于社交，而不是居住，因此，you+国际青年公寓被定位为：一个年轻人的社交平台和创业基地。

也正是这样与众不同的特点，在短短5分钟内吸

引了雷军，决定入股项目投资方——顺为基金，并表示“给漂泊的年轻人一个家”。

事实上，从之前的采访资料中可以发现，雷军对开发公寓早有想法。据悉，今年2月，万通控股董事长冯仑就曾透露，小米正在研究互联网如何影响和改变房地产。2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。

在这样的背景下，雷军迅速拍板加入you+国际青年公寓，让已经开始有危机感的房地产行业更为微妙。已经成功吸纳无数粉丝的“小米模式”方法论移植到房地产行业会带来怎样的变化？这也正是行业巨头万科正在思考的问题。

在考察了小米、腾讯、阿里巴巴后，万科董事长郁亮抛出了这样的疑问：“未来房地产行业会不会出现类似‘小米’的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。”

如今，搅局者来了。

明年春节北京项目落地

据记者了解，目前，除了广州正在运营的两家店，you+国际青年公寓已经有8家店正在修建，分布在上海、北京和广州。

you+国际青年公寓的创始人刘洋在接受京华时报记者采访时表示，明年初北京苏州桥店和上地店将开业，其中，苏州桥店下个月会开放预订。“苏州桥店做的是创业社区，到时会吸引很多创业者来这里工作生活娱乐，大家不仅可以在一起研究项目，还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补。”

据悉，苏州桥项目将是一体化创业社区，总共能容纳500人。客厅会做得更大，并且提供办公席位，还能就地注册公司。社区内配备了视频会议系统，并且将是全球第一个万兆宽带接入的社区。租住配比也会倾向于创业者，剩下的以投资经理、法律人员、会计等按一定配比分配。

“我们目前的重心是想把正在运营的店服务做到最优，体验做到极致，另一个重心就是明年即将开业的北京创业社区，希望能把北京的创业社区做成一个创业孵化基地，从而带动中国创业的大浪潮，全国各地都有一大批创业者，他们都需要这样一个有温度有亲情有支持的社区来帮助支持他们，希望有识之士和各级政府能与you+一起共同搭建这样一个创业者的平台。”刘洋告诉记者。

质疑声四起

对于该项目，部分房地产业内人士并不看好。

“不看好，不管投资者是谁，不管是雷军，还是马化腾，都应客观理性看待，按这类产业客观规律运营，依法运营，所谓‘互联网思维’是另外用何种方式‘买单’的问题，著名的表述公式‘羊毛出在狗身上，让猪买单’，明显一个赔钱的投资，如何找到买单的猪，我在看。”北京房协秘书长陈志在接受记者采访时表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，小米公寓如果要成功，房租必须起码可以覆盖物业资产价格的资金成本。否则就只能违法。举例来说300万的房子如果年租金没有15万以上，就没有办法干，有意向的企业大部分都是可能有闲置厂房等盘活需求。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，小米公寓这种先天在产权上就很模糊的项目，风险其实是很大的，这种模式，如果土地性质没问题，投入产出比就会很低，如果投入产出比高，土地性质的问题会是这个项目能否持续产出的最大风险。

除了土地和投资回报等问题以外，其商业模式也遭到业内质疑。

“所谓商业模式其实就是一个典型的白领公寓”

运营模式，这种模式完全不稀奇，在做的企业也不在少数，包括新派公寓、魔方公寓等。和这些白领公寓相比本项目没有任何优势，除了雷军有相关资金投入外，其他也没有特别之处，甚至从一些记者采访的照片来看，旧仓库改造的公寓，环境中下，采光一般，走廊脏乱差。仅靠所谓的公共客厅、几座沙发、免费看看电影、喝喝咖啡（应该收费）、吹吹牛皮、谈谈创业、谈谈理想，再加上所谓“三不政策”，如果这些也算核心竞争力的话，那真要为他们捏把汗了！”克而瑞信息集团董事长丁祖昱直言。

支持者众

当然，赞同者也不在少数。

合作建房第一人于凌罡对这种模式较为认同，他在接受记者采访时表示，政府应该鼓励这种创新，小米做这个有优势，有各种资源，如果有条件，他也会考虑做类似产品。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，这种产品的出发点是好的，如果价格不离谱、地段也不错的情况下，是有发展前景的，因为它在一定程度

上迎合了有创业需求和社交需求的年轻人的口味。但就目前而言，该产品最多对租赁市场产生冲击，对买卖市场的影响非常有限。

记者在调查中发现，公众号“天下第一八婆”给予了深入的解读，其作者“柚子小俊”表示：“当然以卖房子的思路以简单租金计算，去看商业模式，尤其是刚刚萌芽的商业模式，雷军被你们拍死也正常。房地产的思维，是什么？是买地是建房子买房子。房地产职业经理人的思维是什么？是简单的投资回报率计算，是简单的售价计算。雷军若和大多数的人想法一样，他就不叫雷布斯。”

“柚子小俊”认为，该公寓最大的一个亮点就是参与性能够植入此类住区的空间中。尤其是随着购房群体进入了90后等环节，很多职业观念确实会有转变。这也是小米涉足房地产业务对需求进行追踪的考虑。毕竟未来专业化、多元化的物业开发是符合个性化的市场需求的，针对特定群体的住房类型也会有市场。尤其是智能家居生活、租售灵活模式为一体的住宅，更容易迎合市场。

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